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【宿迁合同纠纷律师】商品房买卖合同代理词 ——逾期交房

来源:宿迁徐守波律师网    作者:admin    时间:2016-09-02 10:46:55

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商品房买卖合同代理词

         ——逾期交房

审判长、审判员:

贵院受理的李刚诉宿迁房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案,经开庭双方举证质证,在对事实及证据充分了解的基础上发表如下意见,请法庭予以采纳:

一、被告不按约定交付期限与交付条件交付房屋已构成严重违约,应当按照合同约定承担违约责任,即按每日已交房款万分之三的标准支付违约金,计算至庭审时(20151013日)应当承担96673.5元的违约责任。

1、依据双方所签订的编号为201209010044号《商品房买卖合同》(以下简称合同)第八条约定,被告应当在20131230日前,将符合交付条件并取得竣工验收备案表的商品房交付原告使用。符合交付条件是指被告完全取得五证【建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销售(预售)许可证】、两书(住宅使用说明书、住宅质量保证书)、分户验收表、竣工验收备案表,现被告的违约行为处于持续或继续状态,仍然未达到交付条件,更无法将达到交付条件的商品房交付原告使用,依据法律及合同约定构成严重违约,理应按照合同约定承担违约责任。

2、依据合同第九条约定原告选择要求被告继续履行合同,自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。现原告已已支付购房款为494778元,日违约金为148.5元,故自20131231日计算至庭审(20151013日)为651天,目前逾期交房违约金为96673.5元。

二、被告逾期交房无不可抗力因素,故应当全额承担违约金。

不可抗力是指不能预见、不可避免、不能克服的自然及社会现象的客观情况。不可抗力的举证责任在于被告方,被告需对不可抗力已经阻碍工程建设的客观事实、必然因果关系、影响程度、所受损失的范围等进行举证,包括但不限于气象部门不可抗力灾害性天气的有效证明、相应的在其期间必须进行的项目、所必须进行的项目属于串联进行、各串联项目的施工标准、相关规范的有效施工监理日志、10日内对原告的书面形式通知【书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式】。被告所抗辩的雨雪天气、高考、第三方对其违约或自身对第三方违约等因素均不属于不可抗力,雨雪等天气属于正常的天气现象,不仅属于可以预见,而且在本身签订大施工合同时属于合理预计工期范围内,高考属于正常的常识范畴,第三方对其违约或自身对第三方违约均与本案不具有关联性,由相对方依据合同约定权利义务。故被告的抗辩不仅没有事实依据,而且没有法律依据,应当按照约定承担违约责任。

三、违约金约定不违反法律强制性规定,不存在过高情形,被告应当严格依据合同约定承担违约责任。

合同中对于违约金约定不存在过高情形,双方所签订的合同属于被告事先拟定的范本格式合同,被告作为交易强势的一方,更应当本着诚实信用原则履行合同义务。另外合同违约法律关系与侵权法律关系不同,本案属于违约责任,在合同对违约责任约定清楚明确并且不违反法律强制性规定的情况下,被告应当严格依据合同约定承担违约责任。

综上,请求法庭判决支持原告的诉讼请求,以彰显法律的公平正义。

 

代理人:徐守波  

二〇一五年十月十三日

 

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